Calculadora de Hipoteca Gratis — Sistema Francés para México, Colombia y LatAm
Calcula tu cuota mensual, tabla de amortización completa e intereses totales. Diseñada para INFONAVIT, crédito UVR en Colombia, UF en Chile y 16 países más. Exporta tu cuadro de amortización en PDF.
Ingresa el monto del préstamo, tasa y plazo,
luego pulsa Calcular hipoteca
📖 ¿Qué es una Hipoteca y Cómo se Calcula la Cuota Mensual en América Latina?
Sistema Francés de Amortización: la base de las hipotecas en LatAm y España
El Sistema Francés de Amortización es el modelo estándar para hipotecas en prácticamente toda América Latina y España. Sus características son:
- Cuota mensual fija: siempre pagas el mismo importe durante toda la vida del crédito.
- Composición variable: dentro de cada cuota, la proporción de intereses va disminuyendo y la de capital amortizado va aumentando con el tiempo.
- Amortización negativa al inicio: en los primeros años, la mayor parte de tu cuota son intereses. Esto es especialmente visible en hipotecas a 20-30 años.
M = P × r × (1+r)^n / [(1+r)^n − 1]
P = monto del préstamo | r = tasa mensual (tasa anual / 12) | n = número de mensualidades | M = cuota mensual
Ejemplo: Hipoteca de $2,000,000 MXN al 9.9% anual a 20 años. Tasa mensual = 9.9%/12 = 0.825%. n = 240 mensualidades. M = $2,000,000 × 0.00825 × (1.00825)^240 / [(1.00825)^240 − 1] = $19,118 MXN/mes. En 20 años pagas $4,588,320 — de los cuales $2,588,320 son intereses (el 130% del capital original).
INFONAVIT, UVR, UF y UDIs: los instrumentos hipotecarios por país en América Latina
El mercado hipotecario de LatAm tiene peculiaridades por país que afectan cómo se calcula y ajusta tu cuota mensual:
- México — INFONAVIT / FOVISSSTE: Los trabajadores formales tienen acceso a crédito subsidiado. La tasa varía del 4% al 12% según el salario en VSM. Los bancos comerciales (BBVA, Banamex, Banorte) ofrecen hipotecas a tasa fija del 9-12%. Los UDIs (Unidades de Inversión indexadas a la inflación) se usan en algunos productos pero son menos comunes que las tasas fijas.
- Colombia — UVR: La Unidad de Valor Real (UVR) es un indicador indexado al índice de precios al consumidor (IPC). Las hipotecas en UVR tienen tasa de interés más baja (6-8%) pero el saldo del préstamo aumenta con la inflación. Las hipotecas en pesos tienen tasa más alta (12-15%) pero el saldo es fijo.
- Chile — UF: La Unidad de Fomento (UF) es la unidad de cuenta oficial para hipotecas en Chile. Una UF equivale a ~$35,000 CLP (2026). Las tasas en UF son del 3.5-6%, pero el saldo se ajusta diariamente con la inflación. Un crédito de 2,000 UF equivale a ~$70M CLP.
- Argentina — UVA: Las hipotecas UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) ajustan el capital por inflación (CER). Con inflación alta, el saldo pendiente puede crecer más rápido de lo que se amortiza. Requieren análisis cuidadoso.
- Perú / Ecuador / Panamá / El Salvador: Hipotecas en USD con tasas del 7-10%. Eliminan el riesgo cambiario pero requieren ingresos dolarizados.
Esta calculadora simula hipotecas a tasa fija en moneda local, el escenario más claro para entender el impacto real de tu crédito. Para hipotecas en UVR, UF o UVA, usa la tasa nominal que ofrece el banco y considera la inflación proyectada como un costo adicional.
⚙️ ¿Cómo funciona esta calculadora de hipoteca para LatAm y España?
Paso 1 — Selecciona tu país y el banco hipotecario de referencia
Elige tu país para ajustar la moneda. La calculadora indica los principales bancos hipotecarios de cada país: BBVA, Banamex, INFONAVIT y FOVISSSTE en México; Bancolombia y Davivienda en Colombia; BancoEstado y BancoChile en Chile; BCP e Interbank en Perú. Usa los botones de tasas rápidas para cargar automáticamente las tasas hipotecarias vigentes en 2026.
Paso 2 — Calcula el préstamo desde el valor del inmueble y el enganche
Ingresa el valor del inmueble y el porcentaje de enganche (recomendado: mínimo 20%). La calculadora determina automáticamente el monto del préstamo: Préstamo = Valor del inmueble × (1 − Enganche%). O puedes ingresar directamente el monto del préstamo si ya lo conoces. En México, los bancos financian hasta el 90% del valor de la propiedad; en Colombia hasta el 70-80%; en Chile hasta el 80% del valor tasado.
Paso 3 — Obtener la cuota mensual, tabla de amortización y gráfico
Al presionar Calcular obtienes: la cuota mensual fija, el total de intereses que pagarás en toda la vida del crédito, el cuadro de amortización anual (saldo pendiente, capital e intereses por año), y el gráfico de composición que muestra visualmente el fenómeno de carga frontal de intereses (front-loading).
Paso 4 — Verificar asequibilidad y exportar el cuadro en PDF o WhatsApp
Si ingresas tu ingreso mensual neto, la calculadora muestra el porcentaje de tu ingreso que representa la cuota. La regla de oro en toda LatAm es que la cuota hipotecaria no supere el 30% del ingreso neto mensual. Descarga el cuadro de amortización completo en PDF (ideal para presentar al banco o al asesor inmobiliario) o compártelo por WhatsApp.
🌎 3 Ejemplos Reales de Hipoteca en México, Colombia y Chile
Simulaciones con productos hipotecarios reales de los principales bancos de LatAm 2026
Tres escenarios basados en productos hipotecarios disponibles en 2026. Puedes replicar exactamente cada uno en la calculadora de arriba. Los montos se expresan en la moneda local de cada país.
Hipoteca BBVA México a 20 años con tasa fija
Rafael compra un departamento en Monterrey por $3,500,000 MXN. Enganche 20% ($700,000). Préstamo: $2,800,000 MXN. Tasa BBVA fija: 9.9% anual. Plazo: 20 años.
Total intereses: $3,623,600 MXN
Total pagado: $6,423,600 MXN
Crédito hipotecario Bancolombia en pesos a 15 años
Carolina adquiere un apartamento en Medellín por $450,000,000 COP. Cuota inicial 30% ($135M). Préstamo: $315,000,000 COP al 12% anual. Plazo: 15 años.
Total intereses: $365,400,000 COP
Total pagado: $680,400,000 COP
Crédito hipotecario BancoChile tasa fija a 25 años
Diego compra una casa en Santiago por $120,000,000 CLP. Pie 20% ($24M). Préstamo: $96,000,000 CLP al 5.5% anual (equivalente en pesos, no UF). Plazo: 25 años.
Total intereses: $87,150,000 CLP
Total pagado: $183,150,000 CLP
💡 3 Consejos de Expertos para Contratar la Mejor Hipoteca en América Latina
Estrategias que los asesores hipotecarios recomiendan en México, Colombia y Chile para pagar menos
Tres principios financieros que pueden ahorrarte cientos de miles de pesos, pesos colombianos o pesos chilenos a lo largo de la vida de tu hipoteca.
Compara el CAT, no solo la tasa nominal — el error más caro en México
Dos hipotecas con la misma tasa nominal pueden tener CAT (Costo Anual Total) muy diferentes si una incluye comisiones de apertura (1-2% del crédito), seguro de vida obligatorio, seguro de daños y gastos de escrituración (4-8% del valor). En Colombia usa la TIR del crédito; en Chile el CAE (Carga Anual Equivalente); en Perú la TCEA. Siempre pide el CAT de cada banco antes de decidir.
El enganche mínimo del 20% como regla de oro en toda LatAm
Un enganche del 20% reduce el monto del préstamo, lo que significa menos intereses totales y posiblemente una mejor tasa. Con menos del 20%, muchos bancos en México y Chile cobran un seguro hipotecario adicional (LTV insurance). En Colombia, la Ley de Vivienda limita el crédito al 70% del valor para VIS y al 80% para no VIS. Simula en esta calculadora la diferencia entre 10%, 20% y 30% de enganche.
Simula el impacto de pagos extraordinarios antes de firmar
En México, INFONAVIT permite abonos a capital sin penalización. Los bancos comerciales suelen permitirlo con penalización del 1-3% sobre el monto adelantado en los primeros 5 años. Un pago extraordinario en los primeros años (cuando los intereses son mayor proporción) es muchísimo más eficiente que el mismo pago en años posteriores. Usa el cuadro de amortización de esta calculadora para identificar los años donde cada peso extra tiene mayor impacto.
❓ 16 Preguntas Frecuentes sobre Hipotecas en México, Colombia, Chile y toda LatAm
Respuestas precisas para compradores de vivienda y propietarios en América Latina
¿Cuál es la fórmula de la cuota mensual de una hipoteca?
La fórmula del Sistema Francés es: M = P × r × (1+r)^n / [(1+r)^n − 1]. Donde M es la cuota mensual, P el capital del préstamo, r la tasa de interés mensual (tasa anual / 12) y n el número total de mensualidades. Por ejemplo: $1,000,000 MXN al 10% anual a 15 años: r = 0.10/12 = 0.00833, n = 180. M = $1,000,000 × 0.00833 × (1.00833)^180 / [(1.00833)^180 − 1] = $10,748 MXN/mes.
¿Cuánto pago en total por una hipoteca y cuánto son intereses?
Para una hipoteca de $2,000,000 MXN al 9.9% a 20 años: pagas $19,118/mes × 240 mensualidades = $4,588,320 MXN en total. De ese total, $2,588,320 son intereses (el 129% del capital original). Este efecto es la razón por la que los asesores financieros recomiendan hacer pagos extraordinarios a capital en los primeros años, cuando la carga de intereses es mayor.
¿Cuánto enganche (cuota inicial) necesito para una hipoteca en LatAm?
Varía por país: México: Los bancos comerciales exigen 10-30% de enganche; INFONAVIT puede financiar hasta el 95% en algunos casos. Colombia: La ley limita el crédito VIS al 70% (enganche mínimo 30%) y no VIS al 80% (20% mínimo). Chile: Los bancos financian hasta el 80% para primera vivienda. Perú: Los bancos financian hasta el 90% con MiVivienda. La regla práctica en toda LatAm: un enganche del 20% reduce tu cuota mensual y el costo total del crédito significativamente.
¿Cómo funciona el INFONAVIT en México y cuáles son sus tasas en 2026?
INFONAVIT otorga créditos a trabajadores con al menos 24 bimestres cotizados ante el IMSS. La tasa en 2026 varía del 4% al 12% según el salario en VSM (Veces el Salario Mínimo diario de $248.93 MXN en 2026): ≤1.5 VSM = 4%; 1.5-2 VSM = 6%; 2-3 VSM = 8%; 3-4 VSM = 9%; 4-5 VSM = 10%; 5-7 VSM = 11%; >7 VSM = 12%. El descuento se hace directamente en nómina. Se puede combinar con crédito bancario (Cofinavit).
¿Qué es el CAT y por qué es más importante que la tasa de interés en México?
El CAT (Costo Anual Total) integra en un solo porcentaje todos los costos del crédito hipotecario: tasa de interés + comisiones de apertura + seguro de vida + seguro de daños + gastos notariales. Una hipoteca al 9.9% TNA puede tener un CAT del 12-15% si incluye comisión de apertura del 2%, seguro de vida del 0.4% anual y seguro de daños del 0.25%. Según Banxico, los bancos están obligados a publicar el CAT de sus hipotecas. Siempre compara CAT, no solo TNA.
¿Qué diferencia hay entre hipoteca en UVR (Colombia) y en pesos?
La hipoteca en UVR tiene tasa de interés menor (6-9%) porque el capital se ajusta mensualmente con la inflación (IPC). Si la inflación sube, tu saldo pendiente crece aunque estés pagando. La hipoteca en pesos corrientes tiene tasa mayor (12-16%) pero el saldo es fijo. En períodos de inflación baja y estable (bajo 4%), la UVR suele ser más económica; con inflación alta (>6%), los pesos corrientes pueden convenir más. La Superintendencia Financiera de Colombia regula y publica los valores diarios de la UVR.
¿Cómo funciona una hipoteca en UF en Chile?
La UF (Unidad de Fomento) es una unidad de cuenta que el Banco Central de Chile actualiza diariamente con la inflación. Una hipoteca de 2,500 UF tiene cuotas expresadas en UF (por ejemplo, 10 UF/mes) que en pesos chilenos equivalen a un monto que varía con la inflación. La ventaja: las tasas en UF son bajas (3.5-5.5%). El riesgo: si la inflación sube mucho, tus cuotas en pesos aumentan. La CMF (Comisión para el Mercado Financiero) publica los valores de UF diariamente.
¿Qué porcentaje del ingreso debe representar la cuota hipotecaria en LatAm?
La regla universal en toda América Latina: la cuota mensual de la hipoteca no debe superar el 30% del ingreso neto mensual. Algunos bancos en México aprueban hasta el 35-40%, pero esto aumenta el riesgo de insolvencia ante cualquier imprevisto. En Colombia, la ley limita la cuota al 30% del ingreso para créditos VIS. Esta calculadora muestra el indicador de asequibilidad automáticamente si ingresas tu sueldo mensual neto.
¿Conviene más una hipoteca a 15 o a 20 años en LatAm?
Ejemplo con $2,000,000 MXN al 9.9%: a 15 años pagas $21,235/mes pero ahorras $878,720 en intereses vs. 20 años. A 20 años pagas $19,118/mes (ahorro mensual $2,117) pero pagas $878,720 más en intereses totales. Si puedes asumir la cuota más alta sin superar el 30% de tus ingresos, el plazo corto siempre es mejor financieramente. Si necesitas liquidez mensual, el plazo largo da flexibilidad. Simula ambos escenarios en la calculadora.
¿Puedo hacer pagos adelantados a la hipoteca y cómo afectan?
Sí, y el impacto en los primeros años es muy grande. En el año 1 de una hipoteca de $2M MXN al 9.9% a 20 años, el 85% de tu cuota son intereses y solo el 15% amortiza capital. Un pago extraordinario de $100,000 MXN en el año 1 te ahorra ~$170,000 MXN en intereses y reduce el plazo en ~1.5 años. El mismo pago en el año 15 ahorra mucho menos porque la carga de intereses ya es menor. Revisa la comisión por prepago en tu contrato: en México puede ser del 1-3% en los primeros 5 años.
¿Qué costos adicionales tiene una hipoteca en México, Colombia y Chile?
México: Comisión de apertura (0-2%), avalúo ($3,000-8,000 MXN), gastos notariales y escrituración (4-8% del valor del inmueble), seguro de vida (~0.4%/año sobre saldo) y seguro de daños (~0.25%/año). Colombia: Estudio de crédito, avalúo, gastos notariales (0.5-1.5%), seguros. Chile: Tasación, dividendo seguro de desgravamen y seguro de incendio (1-2% del dividend mensual), gastos notariales. Estos costos no se incluyen en esta calculadora — solicita el CAT o TIR completo al banco para comparar.
¿Qué es el MiVivienda en Perú y cómo afecta el cálculo?
El Fondo MiVivienda es el programa hipotecario del gobierno peruano para la adquisición de viviendas de hasta 435 UIT de valor (~S/ 2,262,750 PEN en 2026). Ofrece el Bono del Buen Pagador (BBP) de hasta S/ 37,260 PEN para primeras viviendas, lo que reduce el saldo del crédito. Las tasas MiVivienda oscilan entre 7.5% y 10% según el banco convenido (BCP, Interbank, BBVA). La página oficial del Fondo MiVivienda tiene el simulador específico para estos créditos subsidiados.
¿Conviene hipoteca a tasa fija o variable (Euribor) en España?
En España en 2026, con el Euribor a 12 meses estabilizado en torno al 2.5-3%: Las hipotecas a tipo fijo ofrecen tasas del 3-4% con cuota predecible durante toda la vida del crédito (15-30 años). Las hipotecas a tipo variable parten de Euribor + diferencial (0.5-1%), lo que en 2026 significa ~3-4% inicial, pero pueden bajar si el BCE reduce tipos o subir en ciclos inflacionarios. El Banco de España (bde.es) publica mensualmente el Euribor de referencia para hipotecas.
¿Cómo se calcula la capacidad de endeudamiento hipotecario en LatAm?
La fórmula general: Cuota máxima = Ingreso mensual neto × 30%. Luego: Préstamo máximo = Cuota máxima × [(1+r)^n − 1] / [r × (1+r)^n]. Ejemplo: Ingreso neto $40,000 MXN. Cuota máx = $12,000 MXN. Con tasa 9.9% y 20 años: Préstamo máximo ≈ $1,254,000 MXN. En Colombia los bancos analizan además la capacidad de pago futura, historial en Datacrédito o CIFIN, y otros créditos vigentes.
¿Los créditos hipotecarios UVA de Argentina son seguros?
Los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, indexada por inflación CER) tienen tasas nominales bajas (4-8%) pero el saldo del capital se ajusta mensualmente con la inflación. En 2023-2025, con inflación del 120-150% anual en Argentina, los saldos UVA crecieron drásticamente. El BCRA implementó protecciones para limitarlos, pero el riesgo inflacionario persiste. La ley 27.271 permite a los deudores UVA refinanciar si la cuota supera el 35% del ingreso. Consulta bcra.gob.ar para las condiciones vigentes.
¿Esta calculadora es válida para hipotecas de toda América Latina?
Sí, para hipotecas a tasa fija usando el Sistema Francés de Amortización, que es el estándar en toda América Latina y España. Para hipotecas indexadas (UVR Colombia, UF Chile, UVA Argentina), ingresa la tasa nominal que ofrece el banco y recuerda que el saldo real se ajustará con la inflación. Para INFONAVIT, usa la tasa asignada según tu VSM. Para MiVivienda Perú, resta el BBP del monto total del préstamo antes de calcular. Big.js garantiza precisión en cálculos para cualquier monto y moneda.
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Esta calculadora hipotecaria tiene carácter exclusivamente informativo y educativo. Los resultados son proyecciones matemáticas del Sistema Francés de Amortización y no constituyen asesoramiento financiero ni hipotecario regulado en ninguno de los 19 países de América Latina o España. Las tasas de interés mostradas son referencias aproximadas de 2026 y pueden variar según el perfil crediticio del solicitante, el tipo de inmueble y la política comercial de cada institución.
Fuentes oficiales: INFONAVIT México · Superintendencia Financiera Colombia · CMF Chile · Fondo MiVivienda Perú · Banco de España. Consulta siempre con un asesor hipotecario certificado antes de firmar cualquier contrato de crédito.
