Como calcular tu hipoteca antes de comprar casa: INFONAVIT, banco o credito mixto en Mexico y LatAm
Especialistas en finanzas personales para Mexico, Colombia, Chile, Peru y toda LatAm. Revisado julio 2026.
Comprar una casa es la decision financiera mas grande que la mayoria de personas toma en su vida. Y tambien la que se hace con menos preparacion numerica. La gente pasa semanas eligiendo el acabado de los pisos y 20 minutos decidiendo la hipoteca. El resultado es que pagan decenas o cientos de miles de pesos mas de lo necesario a lo largo de 20 o 30 anos.
Este articulo te da las herramientas para hacer exactamente lo contrario: calcular primero, buscar la propiedad despues. Si sabes cuanto puedes pagar, que tipo de credito conviene a tu situacion y cuanto costara realmente la hipoteca de principio a fin, entras a la compra con una ventaja enorme frente a la mayoria de compradores.
Calcula tu cuota mensual, el total de intereses a 20 anos y el aforo hipotecario que necesitas
Usar la calculadora de hipoteca gratis →Lo primero: cuanto puedes pagar realmente por mes
Antes de buscar tasas o llenar solicitudes, necesitas un numero claro: el maximo que puedes destinar mensualmente a la hipoteca sin comprometer tu estabilidad financiera. La regla que usan los bancos y que los asesores financieros recomiendan es que la cuota hipotecaria no supere el 30% de tu ingreso familiar neto mensual.
| Ingreso neto mensual del hogar | Cuota maxima recomendada (30%) | Monto aproximado a 20 anos al 10% | Monto aproximado a 20 anos al 9% |
|---|---|---|---|
| $25,000 MXN | $7,500 MXN | ~$775,000 MXN | ~$840,000 MXN |
| $40,000 MXN | $12,000 MXN | ~$1,240,000 MXN | ~$1,345,000 MXN |
| $60,000 MXN | $18,000 MXN | ~$1,860,000 MXN | ~$2,018,000 MXN |
| $80,000 MXN | $24,000 MXN | ~$2,480,000 MXN | ~$2,690,000 MXN |
| $120,000 MXN | $36,000 MXN | ~$3,720,000 MXN | ~$4,040,000 MXN |
Estos montos son el valor del credito hipotecario, no el valor total de la propiedad. Para calcular cuanto vale la casa que puedes comprar, suma al credito el enganche que tienes disponible. Si tu credito maximo es de $1,400,000 MXN y tienes $300,000 MXN de enganche, puedes comprar una casa de hasta $1,700,000 MXN.
💡 El error mas comun: Usar el ingreso bruto (antes de impuestos) para calcular la capacidad de pago hipotecaria. Siempre usa el ingreso neto, lo que llega a tu cuenta cada quincena. Si ganas $70,000 pesos brutos en Mexico, tu ingreso neto puede estar entre $52,000 y $58,000 despues de IMSS e ISR. Calcula exactamente cuanto recibes en nuestra guia de sueldo neto en Mexico.
La formula de la hipoteca y por que pagas 2 o 3 veces el valor de tu casa
La cuota mensual de una hipoteca sigue la misma formula de amortizacion francesa que los prestamos personales, pero los plazos son tan largos que el efecto acumulado de los intereses es enorme:
Cuota = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n – 1]
P = monto del credito | r = tasa mensual (tasa anual / 12) | n = plazo en meses
El efecto devastador del plazo largo sobre el costo total
Con una hipoteca de $1,500,000 MXN al 10% anual, el costo total cambia drasticamente segun el plazo:
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Total intereses | Veces el capital |
|---|---|---|---|---|
| 10 anos (120 m) | $19,824 MXN | $2,378,880 | $878,880 | 1.59x |
| 15 anos (180 m) | $16,122 MXN | $2,901,960 | $1,401,960 | 1.93x |
| 20 anos (240 m) | $14,475 MXN | $3,474,000 | $1,974,000 | 2.32x |
| 25 anos (300 m) | $13,621 MXN | $4,086,300 | $2,586,300 | 2.72x |
| 30 anos (360 m) | $13,167 MXN | $4,740,120 | $3,240,120 | 3.16x |
Pasar de 20 a 30 anos reduce la cuota mensual apenas $1,308 pesos. Pero el costo total sube $1,266,120 pesos adicionales en intereses. Esos $1,308 pesos mensuales que «ahorras» te cuestan mas de un millon de pesos a largo plazo. Siempre elige el plazo mas corto que tu presupuesto pueda sostener comodamente.
Genera la tabla de amortizacion completa para cualquier combinacion de monto, tasa y plazo con nuestra calculadora de hipoteca.
INFONAVIT vs hipoteca bancaria vs credito mixto: cual conviene segun tu caso
En Mexico, la gran mayoria de trabajadores formales tiene acceso a tres modalidades de credito hipotecario. La eleccion correcta depende de tu nivel de ingreso, el valor de la propiedad que buscas y si ya acumulaste saldo en tu subcuenta de vivienda.
- Tasa subsidiada: 10% – 12% anual fija
- Monto maximo: ~$2.5M MXN (segun semanas y salario)
- Requiere: minimo 116 semanas cotizadas
- Enganche: puede ser 0% (subcuenta como enganche)
- Tramite: directamente en mi.infonavit.org.mx
- Ideal para: trabajadores con salario hasta ~$25,000 MXN/mes
- Combina credito INFONAVIT + credito bancario
- Monto total: hasta $5M+ MXN segun banco
- Tasa: parte INFONAVIT (10-12%) + parte banco (9-11%)
- Enganche: similar al bancario (10-20%)
- Tramite: con banco autorizado + INFONAVIT
- Ideal para: trabajadores que quieren casa de mayor valor
- Tasa: 9% – 12% anual (fija o variable a TIIE + margen)
- Monto: hasta el 90% del valor del inmueble
- Enganche: minimo 10%, recomendado 20%
- Plazos: 5 a 30 anos
- Tramite: con banco o intermediario hipotecario
- Ideal para: independientes, no afiliados o montos altos
- Exclusivo para trabajadores del gobierno federal
- Tasa: similar a INFONAVIT (subsidiada)
- Tramite: mediante sorteo o asignacion directa
- Informacion oficial: gob.mx/fovissste
- Ideal para: servidores publicos federales
📌 Como consultar tu saldo INFONAVIT: Entra a mi.infonavit.org.mx con tu Numero de Seguridad Social (NSS). Encontraras: tu saldo en la subcuenta de vivienda, el monto de credito al que tienes derecho segun tus puntos acumulados, y las propiedades que puedes adquirir con ese monto. Si tu empleador no ha hecho los depositos correctamente, el portal tambien te permite generar una aclaracion.
El CAT hipotecario: lo que la tasa de interes no te dice
Al igual que en los prestamos personales (lo explicamos en detalle en nuestro articulo sobre cuanto realmente pagas de interes en un prestamo), el CAT de una hipoteca incluye todos los costos del credito. En una hipoteca, estos costos adicionales son significativos:
- Comision de apertura: tipicamente del 1% del monto del credito. En una hipoteca de $2,000,000 MXN son $20,000 pesos adicionales al inicio
- Seguro de vida hipotecario: obligatorio en la mayoria de bancos, calculado como un porcentaje mensual del saldo insoluto (la deuda que falta por pagar). Varia entre 0.03% y 0.06% mensual del saldo
- Seguro de dano al inmueble: obligatorio, protege al banco ante siniestros. Tipicamente 0.02% a 0.04% mensual del valor asegurado
- Seguro hipotecario: solo cuando el enganche es menor al 20%. Protege al banco ante impago y representa un costo adicional de 0.5% a 1% anual sobre el saldo
Comparacion de CAT hipotecario entre principales bancos Mexico (julio 2026)
| Banco | Tasa nominal anual | CAT sin IVA (referencial) | Tipo de tasa | Plazo max. |
|---|---|---|---|---|
| BBVA Mexico | 9.30% – 10.20% | 11.0% – 12.5% | Fija | 25 anos |
| Banorte | 9.10% – 10.80% | 10.8% – 13.0% | Fija | 20 anos |
| HSBC Mexico | 9.40% – 11.00% | 11.2% – 13.4% | Fija o TIIE | 25 anos |
| Santander Mexico | 9.20% – 10.60% | 11.0% – 12.8% | Fija | 25 anos |
| INFONAVIT | 10.00% – 12.00% | 10.5% – 12.6% | Fija | 30 anos |
Compara el CAT exacto para tu situacion especifica en el comparador hipotecario de CONDUSEF, que actualiza los datos de todos los bancos regulados. Una diferencia de 1 punto porcentual en el CAT de una hipoteca de $1,500,000 MXN a 20 anos representa mas de $200,000 pesos de diferencia en el total pagado.
El enganche y los gastos de cierre: los costos que muchos no calculan
El enganche es el porcentaje del valor de la propiedad que pagas al contado en el momento de la compra. El resto lo financia la hipoteca. Pero hay otro conjunto de gastos que la mayoria de compradores no calcula y que pueden sorprenderlos el dia de la escrituracion.
Gastos de escrituracion en Mexico: del 5% al 8% del valor del inmueble
| Concepto | Costo aproximado | Quien lo paga |
|---|---|---|
| Avaluo del inmueble | $3,000 – $8,000 MXN | Comprador |
| Impuesto de Adquisicion de Inmuebles (ISAI) | 2% – 4% del valor (varia por estado) | Comprador |
| Derechos de registro publico | 0.5% – 1% del valor | Comprador |
| Honorarios del notario | 0.5% – 1.5% del valor | Comprador (negociable) |
| Comision de apertura del credito | 1% del monto del credito | Comprador |
| Gastos de titulacion (banco) | $5,000 – $15,000 MXN | Comprador |
| Comision inmobiliaria (si aplica) | 3% – 5% del valor del inmueble | Vendedor generalmente |
En una propiedad de $2,000,000 MXN, los gastos de cierre pueden ser entre $100,000 y $160,000 pesos adicionales al enganche. Si planeabas dar un enganche del 10% ($200,000 pesos), necesitas tener en realidad entre $300,000 y $360,000 pesos disponibles para cerrar la compra. La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica guias actualizadas sobre los gastos de cierre por estado en Mexico.
⚠️ El error mas caro del primer comprador: Confundir el enganche con el total necesario para cerrar la compra. Si solo tienes el enganche exacto y no los gastos de escrituracion, la operacion puede caerse el dia de firma ante el notario. Siempre ten disponible el enganche mas un 6% adicional del valor de la propiedad para gastos de cierre.
Ejemplos reales de calculo hipotecario en Mexico, Colombia y Chile
Sofia y Eduardo, 34 y 36 anos, buscan un departamento de $2,800,000 MXN en San Pedro Garza Garcia
Ingreso familiar neto combinado: $68,000 MXN/mes. Ahorro disponible para enganche: $420,000 MXN. Eduardo tiene 145,000 puntos INFONAVIT con un saldo de $280,000 pesos en la subcuenta.
Opcion A: Solo hipoteca bancaria
Enganche: $420,000 (15%). Credito: $2,380,000 MXN al 9.8% a 20 anos. Cuota: $22,410 MXN/mes (33% del ingreso, ligeramente por encima del limite recomendado).
Opcion B: Cofinavit (recomendada)
Enganche propio: $420,000. Subcuenta INFONAVIT aplicada: $280,000. Credito bancario requerido: $2,100,000 MXN. Cuota credito bancario: $19,764 MXN/mes. Cuota INFONAVIT (descontada de nomina): desaparece porque el saldo ya se aplico como enganche. Cuota total mensual: $19,764 MXN (29% del ingreso, dentro del limite).
Andres y Claudia, 31 y 29 anos, buscan apartamento de $450,000,000 COP en Usaquen
En Colombia, los creditos hipotecarios se otorgan en pesos colombianos pero algunos se indexan a la UVR (Unidad de Valor Real), que se ajusta con la inflacion mensualmente. Es un riesgo que muchos compradores ignoran.
La pareja opta por un credito en pesos colombianos (no UVR) con Davivienda al 13.2% efectivo anual a 20 anos. Monto del credito: $315,000,000 COP (70% del valor, enganche del 30%: $135,000,000 COP). Cuota mensual: $3,690,000 COP aproximadamente. Ingreso familiar: $12,500,000 COP netos. Porcentaje del ingreso: 29.5%, dentro del limite. Para credito hipotecario en Colombia, el Ministerio de Vivienda tiene subsidios a la tasa para vivienda No VIS.
Valentina, 38 anos, busca casa de UF 4,500 en Las Condes
En Chile, los creditos hipotecarios se otorgan en UF (Unidad de Fomento), que se ajusta diariamente con la inflacion. Una UF en julio 2026 equivale a aproximadamente $38,500 pesos chilenos. Una casa de UF 4,500 vale cerca de $173,250,000 CLP.
Con un enganche del 20% (UF 900 = $34,650,000 CLP propios), el credito hipotecario es de UF 3,600 a una tasa del 4.2% anual en UF a 25 anos. La cuota mensual es aproximadamente UF 19.5 (unos $750,750 CLP actuales), pero sube nominalmente cada mes porque la UF sube con la inflacion. El riesgo real: si la inflacion en Chile sube al 8% anual, en 10 anos tu cuota mensual en pesos chilenos sera considerablemente mayor aunque en UF siga siendo la misma. Revisa la regulacion hipotecaria en la Comision para el Mercado Financiero de Chile (CMF).
Tasa fija vs tasa variable: cual conviene en Mexico en 2026
En Mexico, la tasa variable hipotecaria se pacta como TIIE (Tasa de Interes Interbancaria de Equilibrio) mas un margen fijo del banco. La TIIE refleja la politica monetaria del Banco de Mexico y puede subir o bajar. Entre 2021 y 2024, la TIIE paso del 4% al 11.25%, lo que significa que quien tenia hipoteca variable durante ese periodo vio su cuota mensual casi triplicarse.
Cuando conviene cada opcion
- Tasa fija: si planeas vivir en la propiedad mas de 7 anos, si tu ingreso no tiene mucho margen para absorber subidas de cuota, y si el diferencial con la tasa variable es menor a 1.5 puntos porcentuales
- Tasa variable: si planeas vender en menos de 5 anos, si el diferencial con la tasa fija supera 2 puntos porcentuales y si la politica monetaria apunta claramente a la baja
- Tasa mixta (fija los primeros anos, luego variable): algunos bancos ofrecen tasa fija los primeros 5 anos y luego variable. Es un hibrido que puede convenir si planeas refinanciar antes de que cambie
Para la mayoria de personas que compran casa para vivir a largo plazo, la tasa fija es la opcion mas segura. La certidumbre presupuestal durante 20 o 30 anos vale la pequena diferencia de tasa inicial.
5 estrategias para reducir el costo total de tu hipoteca
Estrategia 1: Dar el mayor enganche posible
Cada peso adicional de enganche reduce el capital sobre el que se calculan 20 o 30 anos de intereses. Aumentar el enganche del 10% al 20% en una propiedad de $2,000,000 MXN significa pedir $200,000 menos de credito. A 20 anos al 10%, eso se traduce en mas de $260,000 pesos menos de intereses. Ademas, con el 20% de enganche se elimina el seguro hipotecario adicional.
Estrategia 2: Pagar mensualidades adicionales los primeros anos
En el sistema de amortizacion frances, los primeros anos casi toda la cuota son intereses y muy poco capital. Pagar mensualidades extra en los primeros 5 anos, cuando el saldo insoluto es mayor, tiene el mayor impacto sobre el total de intereses del credito. Un aguinaldo o un bono aplicado al capital de la hipoteca en los primeros anos puede ahorrar el equivalente a varios meses de pagos futuros.
Estrategia 3: Refinanciar si las tasas bajan significativamente
Si firmaste tu hipoteca a una tasa del 12% y las tasas del mercado bajan al 9%, puede valer la pena refinanciar. El calculo: el ahorro mensual en intereses debe superar los gastos de la nueva escrituracion y comision del nuevo credito en un plazo razonable (generalmente menos de 3 anos). La CONDUSEF tiene un simulador de refinanciamiento hipotecario.
Estrategia 4: Elegir el plazo mas corto que puedas pagar
Ya lo vimos con los numeros: la diferencia entre 20 y 30 anos en una hipoteca de $1,500,000 MXN al 10% es de $1,266,120 pesos adicionales en intereses. Elige el plazo mas corto que tu presupuesto pueda sostener comodamente, considerando un margen de seguridad del 20% sobre la cuota calculada para imprevistos.
Estrategia 5: Usar la subcuenta INFONAVIT como enganche y/o mensualidades
Si eres trabajador formal y tienes saldo acumulado en INFONAVIT, puedes aplicarlo de tres formas: como enganche inicial, para pagar mensualidades directamente (las descuenta tu empleador de nomina), o ambas cosas con el credito Cofinavit. Muchos trabajadores mexicanos tienen saldos INFONAVIT de $100,000 a $400,000 pesos acumulados y no los utilizan de forma estrategica.
Como calcular tu hipoteca paso a paso en 6 etapas
Calcula tu cuota maxima sostenible. Toma tu ingreso familiar neto mensual y multiplica por 0.30. Ese es el maximo que puedes destinar a hipoteca. Si ya tienes otras deudas (auto, tarjetas), resta esas cuotas primero. Calcula con precision usando nuestra calculadora de capacidad de endeudamiento.
Suma el enganche disponible. Dinero en ahorro propio + saldo INFONAVIT (si aplica) + apoyo familiar documentado. Recuerda agregar el 6% del valor de la propiedad para gastos de escrituracion. Eso determina el rango de precio de propiedad que puedes buscar.
Consulta tu INFONAVIT si eres empleado formal. Entra a mi.infonavit.org.mx con tu NSS. Conoce tu saldo y monto maximo de credito. Si calificas para Cofinavit, eso puede ampliarte el presupuesto disponible considerablemente.
Compara el CAT en al menos 3 bancos. Usa el comparador de CONDUSEF para el mismo monto y plazo. Una diferencia de 0.5% en el CAT en una hipoteca de $2M MXN a 20 anos representa mas de $130,000 pesos de diferencia. Nunca acepta la primera oferta sin cotizar.
Calcula el costo total incluyendo seguros y gastos de cierre. Pide al banco la «Tabla de Amortizacion con desglose de seguros» para ver el costo real mes a mes, no solo la cuota base. Suma los gastos de escrituracion al presupuesto antes de comprometerte con el precio de la propiedad. Genera esa tabla con nuestra calculadora de hipoteca.
Decide tasa fija vs variable y firma. Para uso propio a largo plazo, tasa fija en casi todos los casos. Verifica que el contrato incluya: sin penalizacion por pago anticipado, desglose de seguros separados, CAT informado con base en el monto y plazo pactados, y numero de referencia de la autorizacion de la CONDUSEF.
Hipoteca por pais: programas de vivienda en Colombia, Chile y Peru
Colombia: VIS, VIP y el subsidio familiar de vivienda
En Colombia, los creditos hipotecarios para Vivienda de Interes Social (VIS, hasta $150 millones COP) y Vivienda de Interes Prioritario (VIP, hasta $90 millones COP) tienen tasas subsidiadas por el Estado. El Ministerio de Vivienda de Colombia administra el programa Mi Casa Ya, que cubre parte de la cuota mensual para familias con ingresos hasta 8 salarios minimos. Es el equivalente a un subsidio directo que reduce el costo real de la hipoteca.
Chile: el programa DS19 y el credito hipotecario en UF
Chile tiene el programa DS19 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para familias de clase media, que otorga subsidios para la compra. Los creditos hipotecarios se indexan en UF, lo que protege al banco de la inflacion pero traspasa el riesgo cambiario al comprador. En periodos de alta inflacion (como el 13% anual que tuvo Chile en 2022), las cuotas en pesos pueden subir significativamente aunque en UF se mantengan.
Peru: Fondo MiVivienda y el Bono del Buen Pagador
El Fondo MiVivienda del Peru ofrece creditos hipotecarios a tasas subsidiadas y el «Bono del Buen Pagador» que reduce el saldo del credito si mantienes un historial de pago impecable durante los primeros 5 anos. Las tasas del programa rondan el 7%-9% anual en soles para viviendas hasta ciertos valores, considerablemente menor que las tasas de mercado libre que superan el 12%.
7 preguntas frecuentes sobre hipotecas en Mexico y LatAm
Cuanto enganche necesito para comprar casa en Mexico en 2026?
Para hipoteca bancaria, el minimo legal es 10% del valor del inmueble, aunque los bancos prefieren 20% porque elimina el seguro hipotecario adicional. Para una casa de $2,000,000 MXN: enganche minimo $200,000 MXN mas aproximadamente $120,000 MXN de gastos de cierre (6%). Total disponible necesario: $320,000 MXN antes de buscar la propiedad. Con INFONAVIT el saldo de la subcuenta puede cubrir parte o todo el enganche segun tus puntos.
Es mejor una hipoteca INFONAVIT o una hipoteca bancaria?
INFONAVIT conviene si el monto de la propiedad esta dentro de su limite (~$2.5M MXN) y tu salario es hasta $30,000 MXN brutos. La tasa subsidiada de 10%-12% es competitiva. Si la propiedad que buscas vale mas o si no estas afiliado al IMSS, la hipoteca bancaria es la opcion. Para muchos, la mejor opcion es Cofinavit: combinas saldo INFONAVIT con hipoteca bancaria para acceder a propiedades de mayor valor a mejor costo total. Consulta en mi.infonavit.org.mx.
Que incluye el CAT de una hipoteca y por que es tan diferente a la tasa nominal?
El CAT hipotecario incluye: tasa de interes nominal, comision de apertura (1% del monto), seguro de vida mensual (0.03%-0.06% del saldo), seguro de dano al inmueble (0.02%-0.04%), y seguro hipotecario si el enganche es menor al 20%. Una hipoteca al 9.5% nominal puede tener un CAT del 13%-15%. En 20 anos, esa diferencia de 3-5 puntos entre tasa y CAT puede representar entre $400,000 y $700,000 pesos adicionales sobre el costo que parecia en el anuncio.
Cuanto pago en total por una casa si pido hipoteca a 20 anos?
Con una hipoteca de $1,500,000 MXN al 10% anual a 20 anos, la cuota mensual es $14,475 pesos. Total pagado en 240 meses: $3,474,000 MXN. Intereses totales: $1,974,000 MXN. Pagas 2.3 veces el capital original. A 30 anos con la misma tasa y monto, el total sube a $4,740,120 MXN: pagas 3.16 veces el capital. Por eso el plazo es la variable critica del costo total. Simula tu caso exacto con nuestra calculadora de hipoteca.
Puedo pagar mi hipoteca antes de tiempo en Mexico?
Si, sin penalizacion. La Ley Federal de Proteccion al Consumidor y la regulacion bancaria en Mexico permiten pagos anticipados sin cargo adicional en creditos hipotecarios para vivienda. Pagar el aguinaldo, un bono o cualquier ingreso extra directamente al capital reduce el saldo sobre el que se calculan todos los intereses futuros. Verifica que en tu contrato los pagos anticipados se apliquen a capital y no a mensualidades adelantadas (estas ultimas no reducen los intereses).
Cuanto tiempo tarda en aprobarse una hipoteca bancaria en Mexico?
El proceso completo tarda tipicamente 4 a 8 semanas: 1-2 semanas para pre-aprobacion (ingresos e historial crediticio), 1-2 semanas para avaluo y dictamen tecnico del inmueble, 1-2 semanas para aprobacion final y generacion del credito, y 1 semana para firma ante notario y escrituracion. Tener completa la documentacion desde el inicio (comprobantes de ingreso de los 3 meses recientes, estados de cuenta bancarios, identificacion, RFC y CURP) puede reducir el proceso a 3-4 semanas.
Que es el aforo hipotecario y como me afecta?
El aforo hipotecario es el porcentaje del valor del inmueble que el banco esta dispuesto a financiar. Un aforo del 90% significa que el banco presta hasta el 90% y el comprador pone el 10% restante (enganche). La mayoria de bancos en Mexico trabajan con aforos del 80% al 90%. Un aforo mayor al 80% tipicamente activa el requisito de un seguro hipotecario adicional que se suma al costo mensual. A mejor historial crediticio y mayor enganche, los bancos pueden ofrecer mejores condiciones de aforo.
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Aviso editorial: Este articulo es informativo y educativo. Las tasas, CAT y condiciones de credito son referencias generales a julio de 2026 y varian por perfil, banco y condiciones del mercado. Antes de comprometerte con una hipoteca, compara en el comparador de la CONDUSEF, consulta tu saldo INFONAVIT en mi.infonavit.org.mx y asesorate con un experto hipotecario. PlanetaCalculadoras.com no representa ni recomienda ninguna institucion financiera.
