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Calculadora de Rentabilidad de Alquiler: Yield, Cap Rate y Cash-on-Cash

Calcula el yield bruto, el yield neto (cap rate), el retorno cash-on-cash y el flujo de caja mensual de una propiedad en alquiler antes de comprarla.

Yield Neto (Cap Rate)Cash-on-CashGRM19 países LatAm + España
Datos de la propiedad
Compra y financiamiento
Déjalo en 0 si compras de contado
Ingresos por renta
Gastos operativos mensuales
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Comparativa de métricas de rentabilidad (%)

¿Qué es la Rentabilidad de un Alquiler y por qué el yield bruto no es suficiente?

Comprar una propiedad para rentarla es una de las decisiones financieras más grandes que tomará la mayoría de las personas, y sin embargo muchos compradores solo miran un número: cuánto cobraría de renta dividido entre el precio. Ese cálculo, el yield bruto, ignora algo crucial: una propiedad no se mantiene sola. Hay mantenimiento, seguro, predial, administración y meses sin inquilino. Una propiedad que parece rentable en el papel puede convertirse en un dolor de cabeza financiero si no se calculan correctamente sus gastos reales.

La diferencia entre yield bruto y yield neto

Yield Bruto = (Renta Anual / Precio de Compra) × 100
Yield Neto (Cap Rate) = (NOI Anual / Precio de Compra) × 100

El NOI, o Ingreso Operativo Neto, es la renta anual menos todos los gastos operativos, sin contar la hipoteca. Esta calculadora te entrega ambos números, además del retorno cash-on-cash, que es la métrica que realmente le importa a un inversionista que financia su compra: cuánto rinde el dinero que realmente puso de su bolsillo.

Por qué el flujo de caja manda sobre el yield

Un cap rate atractivo no garantiza tranquilidad financiera si el flujo de caja mensual termina siendo negativo después de pagar la hipoteca. Esta herramienta separa claramente la rentabilidad operativa de la propiedad del efecto del financiamiento, para que entiendas exactamente de dónde viene tu retorno y qué tan expuesto estás si suben las tasas de interés o baja la ocupación.

¿Cómo funciona esta calculadora de Rentabilidad de Alquiler?

Paso 1: Ingresa el precio de compra y tu inversión en efectivo

Captura el precio total de la propiedad y cuánto dinero pusiste de tu bolsillo (el enganche, si financias, o el precio completo si compras de contado). Si financias, indica también el pago mensual de la hipoteca.

Paso 2: Ingresa la renta mensual esperada y la vacancia

Indica cuánto esperas cobrar de renta cada mes, basándote en propiedades comparables en la misma zona, y qué porcentaje de vacancia anual te parece realista según la demanda local de alquiler.

Paso 3: Ingresa tus gastos operativos mensuales

Captura mantenimiento, seguro, predial y cuotas de administración. Estos gastos son los que separan un cálculo amateur de uno profesional, y son justamente los que la mayoría de las calculadoras gratuitas en español ignoran por completo.

Paso 4: Interpreta tus resultados

La calculadora te entrega el yield bruto, el yield neto (cap rate), el retorno cash-on-cash, el GRM y un desglose completo de tu flujo de caja anual, con un semáforo que te indica si la rentabilidad neta está en un nivel saludable, moderado o de riesgo según estándares de la región.

3 Ejemplos Reales de Cálculo en México, Colombia y Argentina

Así se ve la rentabilidad de alquiler en propiedades reales de la región

🇲🇽 México

Departamento en Querétaro comprado en $1,800,000 MXN, con enganche de $360,000 y renta mensual de $13,500. Gastos operativos de $2,150 mensuales y vacancia proyectada de 6%.

Yield Bruto: 9.0% · Yield Neto: 7.07% · GRM: 11.1x
🇨🇴 Colombia

Apartamento en Medellín comprado en $380,000,000 COP de contado, con renta mensual de $2,800,000 COP. Gastos operativos de $420,000 mensuales y vacancia proyectada de 5%.

Yield Bruto: 8.84% · Yield Neto: 6.99% · GRM: 11.3x
🇦🇷 Argentina

Departamento en Córdoba comprado en $95,000,000 ARS con enganche de $30,000,000, renta mensual de $750,000 ARS, hipoteca de $420,000 mensual y gastos operativos de $95,000 mensuales.

Yield Neto: 8.21% · Flujo de Caja Mensual: $174,790 ARS · Cash-on-Cash: 7.0%

3 Consejos de Expertos para Inversionistas Inmobiliarios

Cómo proteger tu inversión y maximizar tu retorno

01

Siempre calcula el yield neto, nunca te quedes solo con el bruto

El yield bruto puede ser hasta 30% más alto que el neto una vez que se restan los gastos operativos reales. Compara propiedades usando el yield neto y el cash-on-cash, no el bruto, para evitar sorpresas después de comprar.

02

Provisiona mantenimiento mayor, no solo el del día a día

Además del mantenimiento mensual rutinario, separa un fondo para reparaciones mayores (techo, instalaciones, pintura general) que ocurren cada varios años. Ignorar este gasto es una de las razones por las que el flujo de caja «sorprende» negativamente a los inversionistas.

03

Revisa tu apalancamiento antes de firmar la hipoteca

Compara la tasa de interés de tu hipoteca contra el cap rate de la propiedad. Si la tasa es mayor que el cap rate, el apalancamiento jugará en tu contra y reducirá tu retorno cash-on-cash en vez de aumentarlo.

16 Preguntas Frecuentes sobre Rentabilidad de Alquiler

Resolvemos tus dudas sobre inversión inmobiliaria y rentas

¿Qué es la rentabilidad de un alquiler y cómo se calcula?+
La rentabilidad de un alquiler mide cuánto dinero genera una propiedad en relación con lo que cuesta. El yield bruto divide la renta anual entre el precio de compra. El análisis serio también calcula el yield neto, que resta gastos operativos, y el retorno cash-on-cash, que mide el rendimiento sobre el dinero realmente invertido.
¿Cuál es la diferencia entre yield bruto y yield neto (cap rate)?+
El yield bruto solo divide la renta anual entre el precio, sin restar nada. El yield neto resta primero los gastos operativos anuales para obtener el NOI, y luego divide ese NOI entre el precio. El yield neto siempre es menor y refleja mejor la rentabilidad real.
¿Qué es el retorno Cash-on-Cash y por qué es diferente al yield?+
Mide tu rendimiento sobre el dinero que realmente sacaste de tu bolsillo, no sobre el precio total. Divide el flujo de caja anual (después de pagar la hipoteca) entre tu enganche. Es la métrica clave para inversionistas que usan apalancamiento.
¿Qué es el Multiplicador de Renta Bruta (GRM) y para qué sirve?+
Se calcula dividiendo el precio de compra entre la renta bruta anual. Indica cuántos años de renta bruta se necesitarían para pagar la propiedad. Un GRM más bajo generalmente indica mejor oportunidad de compra para comparar propiedades rápidamente.
¿Qué gastos debo incluir al calcular la rentabilidad de un alquiler?+
Mantenimiento, seguro de la propiedad, impuesto predial, cuotas de administración o HOA, y una provisión por vacancia. Muchos inversionistas principiantes solo restan la hipoteca y olvidan estos gastos, inflando su percepción de rentabilidad.
¿Qué porcentaje de vacancia debo proyectar?+
Una provisión típica para zonas urbanas con buena demanda en Latinoamérica es de 5% a 8% de la renta anual. En zonas con menor demanda o mercados volátiles, conviene proyectar entre 10% y 15% para ser conservador.
¿Qué es un buen yield neto para invertir en propiedades de alquiler en Latinoamérica?+
Un yield neto de 7% o más se considera atractivo en la mayoría de los mercados de la región. Entre 4% y 7% es moderado. Por debajo de 4% suele rendir menos que alternativas de menor riesgo, salvo que apuestes principalmente a la plusvalía.
¿Por qué mi flujo de caja puede ser negativo aunque la propiedad se vea rentable?+
Ocurre cuando el pago mensual de la hipoteca es mayor que el ingreso operativo neto mensual. Una propiedad puede tener cap rate saludable pero generar flujo de caja negativo si la deuda absorbe más de lo que genera operativamente.
¿Cómo afecta el apalancamiento (hipoteca) a mi retorno?+
Puede aumentar tu cash-on-cash si el costo de la deuda es menor que el rendimiento de la propiedad (apalancamiento positivo). Si la tasa de interés es mayor al cap rate, el apalancamiento reduce tu retorno (apalancamiento negativo).
¿Debo comparar la rentabilidad del alquiler contra otras inversiones?+
Sí. Compara el yield neto contra instrumentos de renta fija disponibles en tu país, ajustando por riesgo y liquidez. Las propiedades ofrecen menor liquidez pero potencial de plusvalía y protección parcial contra la inflación.
¿Cómo afecta la plusvalía (apreciación) a mi retorno total?+
Esta calculadora se enfoca en el retorno por ingresos. El retorno total también incluye la apreciación del valor a lo largo del tiempo, aunque la apreciación nunca está garantizada y varía mucho por zona.
¿Cuánto debería cobrar de renta para que la propiedad sea rentable?+
Una regla práctica es la «regla del 1%»: la renta mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra para buenas probabilidades de flujo de caja positivo. En zonas premium con precios altos, alcanzar ese 1% es más difícil.
¿Cómo afectan los impuestos a la rentabilidad real de un alquiler?+
Varían por país: en México se declara ante el SAT con posibilidad de deducciones; en Colombia se declara ante la DIAN. Esta calculadora muestra rentabilidad antes de impuestos sobre la renta; para after-tax, resta tu carga fiscal correspondiente.
¿Es mejor comprar de contado o financiar con hipoteca para alquilar?+
Comprar de contado elimina el riesgo de flujo de caja negativo pero reduce tu cash-on-cash. Financiar permite adquirir más propiedades con menos capital propio y puede mejorar tu retorno, pero incrementa el riesgo si suben las tasas.
¿Qué errores comunes cometen los inversionistas primerizos al calcular rentabilidad?+
Usar solo el yield bruto, olvidar provisionar vacancia, subestimar mantenimiento a largo plazo, no incluir costos de cierre en el cash-on-cash, y asumir que la renta se mantendrá fija sin considerar inflación o cambios en el mercado.
¿Cómo uso esta calculadora para comparar varias propiedades?+
Calcula el yield neto, el GRM y el cash-on-cash de cada propiedad con los mismos supuestos de vacancia y gastos, para que la comparación sea justa. La propiedad con mejor yield neto y cash-on-cash, ajustada por riesgo, suele ser la mejor opción.

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Información meramente educativa

Esta calculadora y el contenido educativo que la acompaña tienen fines exclusivamente informativos y educativos. No constituyen asesoría financiera, inmobiliaria, fiscal ni legal personalizada. Los resultados se basan en fórmulas estándar de análisis de inversión inmobiliaria (yield bruto, yield neto, cash-on-cash, GRM) aplicadas a los datos que tú ingresas, y no sustituyen el análisis de un asesor de inversiones, agente inmobiliario o contador certificado en tu país.

Las cifras de ejemplo presentadas en esta página son ilustrativas y no representan propiedades reales en venta. Antes de comprar una propiedad para invertir, te recomendamos realizar una debida diligencia completa, incluyendo inspección física, revisión legal del título y consulta con profesionales certificados en tu país. PlanetaCalculadoras.com no se hace responsable por decisiones de inversión tomadas con base en los resultados de esta herramienta.